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来历/微信大众号:樱桃大房子(ytdfz8);

作者:樱桃

常常有人在群里讨论说,深圳的房价收入比全国最高,早已超世界警戒线太多,所以深圳的泡沫也是最大的!最风险!

是不是这样呢?为了不让购房者被这个概念所误导,我想专门写篇文章谈谈这个问题,以免你们错失最佳购房机遇,将来后悔莫及。

本年7月份,易居房地产研讨院发布的《2019年上半年全国50城房价收入比陈述》中,深圳房价收入比确实是排名全国榜首,为36.1。比北京、上海、广州都要高。

深圳的房价收入比为什么会这么高呢?

咱们先来搞理解房价收入比的一个概念和规则。

房价收入比=房产总价/家庭年收入。

假设一套房子是500万,家庭年收入是50万,那房价收入比便是10.

假如一套房子是400万,家庭年收入是30万,那房价收入比便是13.3.

咱们先来看深圳的房产总价是多少。

深圳一手住所的套均成交总价现已接连三年超越五百多万了。2018年是538万。

二手房低一点,在450万左右。

深圳一手房和二手房的成交量占比接连三年都是37开左右,以二手房成交为主导。

所以我归纳一手二手份额算出的价格,深圳均匀房子成交的总价应该是475万左右。

然后咱们再来看家庭总收入。

2018年深圳居民人均可支配收入是5.75万元,常住人口1302万人,2018年年底深圳固定互联网宽带接入用户506万户,均匀一户是2.57人,均匀每户家庭总收入便是14.6万元。

假如要算深圳的房价收入比均匀数,便是475万,除以14.6万,是32.5。

我算出来的这个数据,跟易居的有点收支,很正常,由于核算的有些原数据会有不同,比方深圳的实在家庭户数,并不一定是互联网宽带接入户数,易居用的或许不是这个数据,别的易居核算的深圳成交套均数据跟乐有家的或许也有点收支。

权且以易居的数据为准吧,他们毕竟是专业组织。

我仅仅算给咱们看下深圳这个数据是怎样来的,这个数据的问题又出在哪里。

最大的问题便是购房者被严峻均匀了!用均匀数算出来的房价收入比,严峻高估了以此来衡量的楼市泡沫成分!

咱们想想,买一套二手房,均匀是450万左右,借款7成,315万,按基准利率核算,月供大约也要1.6万,首付3成要135万,再加上增值税,个人所得税,契税等税费,中介费,加起来咱们按最低20万算吧,便是155万。

假如按易居的房价收入比36核算,均匀一套450万的二手房,那均匀的家庭收入便是12.5万,均匀一套538万的新房,均匀的家庭收入也只要14.9万。

你们想想,家庭年收入十多万出面,在深圳能买得起房子吗?

哪些人能买的起房?

肯定是中高收入人群对不对?想买得起一套450万的房子,你不只首付要拿出155万,月供还要还1.6万,一年便是19.2万,你还有其它日子开支吧,家庭年收入没有四十万,你敢买这样的房子吗?

假如依照均匀家庭年收入40万来核算房价收入比,那这个数值就要小多了!

450万除以40万,房价收入比马上下降到只要11.25。

即便你说节衣缩食,我年收入30万也能付出19万的年月供,好吧,450万除以30,那房价收入比也只要15。

由于不同收入集体的房价收入比是彻底不同的,下面这图是南京大学长三角研讨中心的一个论文研讨,时刻比较久远了,十年前的文献,但仍然不过期,他核算了不同收入阶级的房价收入比发现,收入越低的,房价收入比会越高,而收入越高的,房价收入比越低。

由于高收入集体的收入增速快于房价增速,而低收入集体的收入远远比房价增幅慢,所以低收入集体的房价收入比会很高。

所以以均匀数来核算房价收入比,肯定会失真,也会严峻高估城市泡沫。

在核算房价收入比时,一定要分不同集体来核算才科学,也才干判别出房价究竟合不合理,由于一个城市的房价,始终是由中高收入人群决议的

我清楚的记住,从2010年开端,媒体就不断以深圳房价收入比远超世界警戒线,来判别深圳房价泡沫高的吓人,由于世界标准是3-6倍。

但2010年,深圳房价才1万出面,这个目标引用了十年,房价一路上涨,涨幅惊人,高达十倍八倍,假如你迷信这个目标去判别房价合不合理,那是不是要悔青肠子呢?

并且房价收入比这个概念是国外引进来的,发达国家的收入比较通明,咱们国内的收入其实是不通明的,特别是有钱人,老板瞒报收入,偷税漏税的状况也比较多,所以其实并不精准,均匀起来核算就更没含义了。

一般来说,大城市的房价收入比会明显高于中小城市,人多地少的国家房价收入比会比人少地多的国家高。

而深圳由于城市面积小,所以套均成交总价高,而北京、上海、广州面积大,套均成交总价要低于深圳,天然房价收入比也会比深圳要低了。

所以今后真的不要再迷信房价收入比这个概念了!别再误导自己!

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